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बैकारेट पर बेट लगाने का सबसे अच्छा तरीका क्या है? मुझे कहां पता चल सकता है?

स्रोत: Nanfang Daily Online Edition     time: 2021-12-01 21:07:51

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बैकारेट पर बेट लगाने का सबसे अच्छा तरीका क्या है? मुझे कहां पता चल सकता है?

  रीट और इनविट में निवेश कर रहे हैं? पहले इन्‍हें अच्‍छी तरह से जान लें

रियल एस्‍टेट इंवेस्‍टमेंट ट्रस्‍ट यानी रीट ऐसी स्‍कीमें हैं जो निवेशकों से पैसा जुटाकर उसे रियल एस्‍टेट में निवेश करती हैं.
सरकार कंस्‍ट्रक्‍शन और इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रोजेक्‍टों को रफ्तार देना चाहती है. इनके लिए रियल एस्‍टेट इंवेस्‍टमेंट ट्रस्‍ट (रीट) और इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर इंवेस्‍टमेंट ट्रस्‍ट (इनविट) का इस्‍तेमाल किया जाएगा. इनके जरिये प्रोजेक्‍टों के लिए पैसा जुटाने की तैयारी है. नए जेनरेशन के इन इंस्‍ट्रूमेंट में निवेशकों की काफी दिलचस्‍पी है. ब्‍याज दर का मौजूदा माहौल इसका मुख्‍य कारण है.

नाइट फ्रैंक इंडिया में ईडी (कैपिटल मार्केट्स) शरद अग्रवाल कहते हैं, ''कम ब्‍याज दर के माहौल के कारण फिक्‍स्‍ड इनकम के निवेशकों के पास विकल्‍प सीमित हैं. रीट अभी अच्‍छा विकल्‍प हैं.''

क्‍या हैं रीट?
रियल एस्‍टेट इंवेस्‍टमेंट ट्रस्‍ट यानी रीट ऐसी स्‍कीमें हैं जो निवेशकों से पैसा जुटाकर उसे रियल एस्‍टेट में निवेश करती हैं. रीट की 80 फीसदी रकम को इनकम जेनरेट करने वाली प्रॉपर्टियों में निवेश किया जाता है. साथ ही 90 फीसदी जेनरेट हुई रकम को डिस्‍ट्रीब्‍यूट करने की जरूरत होती है. लिहाजा, यह रेगुलर इनकम का अच्‍छा विकल्‍प है.

क्‍या हैं इनविट?
इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर इंवेस्‍टमेंट ट्रस्‍ट यानी इनविट रीट जैसा ही है. लेकिन, इसका निवेश इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रोजेक्‍टों तक सीमित होता है. इन प्रोजेक्‍टों में सड़क, पुल, पावर ग्रिड इत्‍यादि शामिल हैं. इन दोनों रूटों को हाल के बजट में ज्‍यादा इंवेस्‍टर फ्रेंडली बनाया गया है. ऐसे में आने वाले महीनों में और ज्‍यादा रीट और इनविट बाजार में दस्‍तक दे सकते हैं.

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कैसा रहा है रीट और इनविट का अब तक सफर?
ज्‍यादातर रीट और इनविट अमीर निवेशकों यानी हाई नेटवर्थ इंडिविजुअल (एचएनआई) और विदेशी पोर्टफोलियो निवेशकों (एफपीआई) को टारगेट करते हैं. कुछ का फोकस छोटे निवेशकों पर भी होता है. ये आईपीओ रूट के जरिये बीएसई और एनएसई पर लिस्‍ट होते हैं. हालांकि, निवेशकों को नए इनविट और रीट में पैसा लगाने में सावधानी बरतनी चाहिए. कारण है कि पहले ऐसे इंस्‍ट्रूमेंट में काफी अस्थिरता देखने को मिली है. उदाहरण के लिए आईआरबी इनविट को लेते हैं. यह मई 2017 में अपने इश्‍यू प्राइस 102 रुपये से अभी 54.75 रुपये पर ट्रेड कर रहा है (टेबल देखें). यहां तक पिछले हफ्ते लिस्‍ट हुआ ब्रूकफील्‍ड रीट आईपीओ अपने इश्‍यू प्राइस से डिस्‍काउंट पर ट्रेड कर रहा है.

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क्‍यों अस्थिरता ज्‍यादा है?
रीट और इनविट की कीमतों में ज्‍यादा अस्थिरता के पीछे कई कारण हैं. आईसीआरए में सीनियर वीपी और ग्रुप हेड शुभम जैन कहते हैं, ''रीट और इनविट का रिटर्न डेट प्रोडक्‍ट जैसा है. लेकिन, जोखिम इक्विटी जितना या इससे भी ज्‍यादा.''

एम्बिट कैपिटल में हेड (प्रोडक्‍ट्स एंड एडवाइजरी, ग्‍लोबल प्राइवेट क्‍लाइंट) महेश कुप्‍पन्‍नागढ़ी कहते हैं, ''प्‍योर फिक्‍स्‍ड इनकम इंस्‍ट्रूमेंट की तुलना में रीट और इनविट में ज्‍यादा जोखिम होता है. कारण है कि इनका मूल्‍य लीज रिन्‍यूअल, रेंट इत्‍यादि जैसे वैरिएबल पर निर्भर करता है.''

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पिछले साल रीट में ज्‍यादा अस्थिरता की वजह मुख्‍य रूप से कैश फ्लो डिस्‍टर्बेंस के कारण थी. शेयरखान में सीनियर वीपी और हेड - कैपिटल मार्केट स्‍ट्रैटेजी गौरव दुआ कहते हैं कि वर्क फ्रॉम होम कल्‍चर के कारण ऑफिस स्‍पेस की जरूरत घट गई. इससे रेंटल रेट्स पर दबाव बढ़ा. हालांकि, अग्रवाल को लगता है कि सबसे बुरा दौर बीत चुका है.

एसेट की क्‍वालिटी और वैल्‍यूएशन अस्थिरता का एक और कारण है. खासतौर से तब जब रीट के स्‍पॉन्‍सर प्रॉपर्टी के विक्रेता भी होते हैं. उदाहरण के लिए आईआरबी इनविट पारदर्शिता की चिंताओं के कारण अब भी काफी ज्‍यादा डिस्‍काउंट पर बोला जा रहा है.

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क्‍या ये अमीरों का प्रोडक्‍ट हैं?
दुआ कहते हैं कि रीट और इनविट को एचएनआई, इंश्‍योरेंस कंपनियों, प्रोविडेंट फंड इत्‍यादि को ध्‍यान में रखकर लाया जाता है. ये इन इंस्‍ट्रूमेंट को लंबे वक्‍त तक होल्‍ड कर सकते हैं. इससे अस्थिरता की चिंता कम हो जाती है. ऐसे में लिस्टिंग गेंस के लिए आईपीओ मार्केट में आने वाले निवेशकों को इस सेगमेंट से दूर ही रहना चाहिए. इनका कॉम्‍प्‍लेक्‍स नेचर भी सिर्फ एचएनआई के लिए इन्‍हें मुफीद बनाता है. मसलन रीट की इनकम रेंट, ब्‍याज और डिविडेंट से हो सकती है. इनमें टैक्‍स देनदारी निवेशकों पर आती है.

कीमतों का ध्‍यान रखें
वैसे तो लॉन्‍ग टर्म इंवेस्‍टर छोटी अवधि की अस्थिरता की अनदेखी कर सकते हैं. लेकिन, उन्‍हें उस कीमत को नजरअंदाज नहीं करना चाहिए जिस पर वह एंट्री कर रहे हैं. जैन कहते हैं, ''रीट और इनविट में अलग-अलग एसेट बेस होने के कारण सही वैल्‍यूएशन महत्‍वपूर्ण हो जाता है.''

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